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省エネな家造りの進め方 第五章 表 |
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第五章 次に家を壊すまでのお金のことを考えてみよう (別表） |
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家を建てるときに必要になるお金 |
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高断熱建築物 |
比較対照建築物 |
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面積・数量
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単価・率など
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金 額
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建築工事費 |
40坪 |
80万円 |
32,000,000円
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設計管理費 |
工事費 |
10％ |
3,200,000円
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地盤調査費 |
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1,800,000円
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既存解体費 |
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|
800,000円
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仮住居家賃 |
|
|
600,000円
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引越費用 |
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400,000円
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登記費用 |
建築工事費の80％×0.15％+10万 |
138,400円
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抵当権設定額×0.1％ |
25,600円
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不動産取得税 |
(建築工事費の80％-1200万円)×３％ |
408,000円
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外構工事費 |
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800,000円
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家具・什器費 |
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1,000,000円
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合 計 |
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41,172,000円
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ローン借入額 |
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25,600,000円
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親族から贈与 |
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10,000,000円
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差引必要額
（自己資金） |
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（A)
5,572,000円
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面積・数量
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単価・率など
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金 額
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建築工事費 |
40坪 |
68万円 |
27,200,000円
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設計管理費 |
工事費 |
10％ |
2,720,000円
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|
地盤調査費 |
|
|
1,800,000円
|
|
既存解体費 |
|
|
800,000円
|
|
仮住居家賃 |
|
|
600,000円
|
|
引越費用 |
|
|
400,000円
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登記費用 |
建築工事費の80％×0.15％+10万 |
132,640円
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|
抵当権設定額×0.1％ |
21,760円
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不動産取得税 |
(建築工事費の80％-1200万円)×３％ |
292,800円
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外構工事費 |
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|
800,000円
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家具・什器費 |
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1,000,000円
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合 計 |
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35,767,200円
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ローン借入額 |
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21,760,000円
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親族から贈与 |
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|
10,000,000円
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差引必要額
（自己資金） |
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（A)
4,007,200円
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建築工事費：見積を取らないときは外断熱RC 800千円/坪、内断熱RC680千円/坪とします。
設計管理費：工事費の８〜10％とします。
地盤調査費：概算として1,000,000円を見込んでください。
既存解体費：既存建物の面積を基準に2万円（木造）程度と考えます。
ローン借入額：建築工事費の80％
※ 以上はあくまでも計画用概算額です。正式金額は業者見積などにより確認してください。 |
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高断熱建築物 |
比較対照建築物 |
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毎年必要なお金（５年目まで） |
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面積・数量
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単価・率など
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金 額
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固定資産税 |
建築工事費の80％×0.7％ |
179,200円
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都市計画税 |
建築工事費の80％×0.2％ |
51,200円
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修繕費 |
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|
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|
損害保険料 |
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水道光熱費 |
Ｑ値1.5 |
1.5×1800＊24＊135/4*22 |
48,114円
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|
ローン返済 |
|
|
1,190,400円
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合 計 |
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（B) |
1,468,914円
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面積・数量
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単価・率など
|
金 額
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固定資産税 |
建築工事費の80％×0.7％ |
152,320円
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都市計画税 |
建築工事費の80％×0.2％ |
43,520円
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|
修繕費 |
|
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|
損害保険料 |
|
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水道光熱費 |
Ｑ値5.0 |
5×1800＊24＊135/4*22 |
160,380円
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ローン返済 |
|
|
1,011,840円
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合 計 |
|
（B) |
1,368,060円
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毎年必要なお金（６年目〜ローン返済まで） |
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面積・数量
|
単価・率など
|
金 額
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|
固定資産税 |
建築工事費の80％×1.4％ |
358,400円
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|
都市計画税 |
建築工事費の80％×0.2％ |
51,200円
|
|
修繕費 |
|
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|
|
損害保険料 |
|
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|
水道光熱費 |
Ｑ値1.5 |
1.5×1800＊24＊135/4*22 |
48,114円
|
|
ローン返済 |
|
|
1,190,400円
|
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合 計 |
|
(D) |
1,648,114円
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面積・数量
|
単価・率など
|
金 額
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|
固定資産税 |
建築工事費の80％×1.4％ |
304,640円
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|
都市計画税 |
建築工事費の80％×0.2％ |
43,520円
|
|
修繕費 |
|
|
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|
損害保険料 |
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水道光熱費 |
Ｑ値5.0 |
5×1800＊24＊135/4*22 |
160,384円
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ローン返済 |
|
|
1,111,840円
|
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|
合 計 |
|
(D) |
1,520,380円
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|
毎年必要なお金（ローン返済〜耐用年数まで） |
|
面積・数量
|
単価・率など
|
金 額
|
|
固定資産税 |
建築工事費の80％×1.4％ |
358,400円
|
|
都市計画税 |
建築工事費の80％×0.2％ |
51,200円
|
|
修繕費 |
|
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|
損害保険料 |
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|
水道光熱費 |
Ｑ値1.5 |
1.5×1800＊24＊135/4*22 |
48,114円
|
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|
合 計 |
|
(D) |
457,714円
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|
面積・数量
|
単価・率など
|
金 額
|
|
固定資産税 |
建築工事費の80％×1.4％ |
304,640円
|
|
都市計画税 |
建築工事費の80％×0.2％ |
43,520円
|
|
修繕費 |
|
|
|
|
損害保険料 |
|
|
|
|
水道光熱費 |
Ｑ値5.0 |
5×1800＊24＊135/4*22 |
160,384円
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|
合 計 |
|
(D) |
508,544円
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高断熱建築物 |
比較対照建築物 |
|
支出負債累計（５年目まで） |
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|
金 額
|
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建てるとき |
|
（A) |
5,572,000円
|
|
５年目まで支出 |
(B)×5＝(C) |
7,344,570円
|
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ローン残高 |
ローン残存価値 |
(F) |
23,347,200円
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支出負債計 |
|
（A+C+F) |
36,263,770円
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資産額 |
建物残存価値 |
80年耐久 |
31,456,000円
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資産−支出負債 |
|
-4,807,770円
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|
金 額
|
|
建てるとき |
|
（A) |
4,007,200円
|
|
５年目まで支出 |
(B)×5＝(C) |
6,840,300円
|
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ローン残高 |
ローン残存価値 |
(F) |
19,845,120円
|
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|
支出負債計 |
|
（A+C+F) |
30,692,620円
|
|
資産額 |
建物残存価値 |
|
24,806.400円
|
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資産−支出負債 |
|
-5,886,220円
|
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|
支出負債累計（10年目まで） |
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|
金 額
|
|
建てるとき |
|
（A) |
5,572,000円
|
|
５年目まで支出 |
(B)×5＝(C) |
7,344,570円
|
|
10年目まで支出 |
(D)×5=(E) |
8,240,570円
|
|
ローン残高 |
ローン残存価値 |
(F) |
20,736,000円
|
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支出負債計 |
|
（A+C+E＋F) |
41,893,140円
|
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資産額 |
建物残存価値 |
|
30,848,000円
|
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|
資産−支出負債 |
|
-11,045,140円
|
|
11,045,140/10
＝1,104,514 |
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|
金 額
|
|
建てるとき |
|
（A) |
4,007,200円
|
|
５年目まで支出 |
(B)×5＝(C) |
6,840,300円
|
|
10年目まで支出 |
(D)×5=(E) |
7,601,900円
|
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ローン残高 |
ローン残存価値 |
(F) |
17,625,600円
|
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支出負債計 |
|
（A+C+E) |
36,075,000円
|
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資産額 |
建物残存価値 |
|
22,032,200円
|
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資産−支出負債 |
14,042,800/10
＝1,404,280 |
-14,042,800円
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支出負債累計（35年目まで） |
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金 額
|
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建てるとき |
|
（A) |
5,572,000円
|
|
０〜５年目まで支出 |
(B)×5＝(C) |
7,344,570円
|
|
６〜35年目まで支出 |
(D)×30=(6E) |
49,502,820円
|
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ローン残高 |
ローン残存価値 |
(F) |
0円
|
|
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支出負債計 |
|
（A+C+2E＋F) |
62,359,990円
|
|
資産額 |
建物残存価値 |
|
25,984,000円
|
|
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|
|
資産−支出負債 |
|
-36,375,990円
|
|
36,375,990/35
＝1,039,314 |
|
|
|
|
金 額
|
|
建てるとき |
|
（A) |
4,007,200円
|
|
０〜５年目まで支出 |
(B)×5＝(C) |
6,840,300円
|
|
６〜35年目まで支出 |
(D)×30=(6E) |
45,611,400円
|
|
ローン残高 |
ローン残存価値 |
(F) |
0円
|
|
|
|
|
|
支出負債計 |
|
（A+C+2E＋F) |
56,458,900円
|
|
資産額 |
建物残存価値 |
|
0円
|
|
|
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|
資産−支出負債 |
|
-56,458,900円
|
|
56,458,900/35
＝1,613,111 |
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まだ35年目までしか計算していませんが、想定される耐用年数までの計算をやってみてください。
耐用年数まで計算すると建物の資産額と負債が０になりますから、資産−支出負債は耐用年数が来るまでの支出の合計です。その数値を耐用年数で割ると1年あたりの居住コストが計算できます。
35年経過すると内断熱ＲＣ建物は寿命を迎えますが、省エネで高断熱な建物はこの先も数十年にわたってローン返済のない安定した時代が続きます。
同じように15年、20年経過したあとで建物を売ったときの（資産-支出負債）を経過年数で割ればおよその1年当たりの居住コストが計算できます。
仲介手数料など細かい支出を考慮していませんが、概算的に耐久性や省エネ性ががコストにどう影響するかを見ることが出来ます。
８０年の耐用年数があれば坪８０万円の建物の期間を通じての平均コストは年間１００万円程度になりますが、耐用年数が４０年しかないと坪単価が６８万円としても年間１５０万円ほどの平均コストになり、約５０％の差ができます。この差の中で一番大きなものは償却費で約１５％安く家を建ててもその費用を半分の期間で償却するには期間あたりの負担が1.7倍になります。解体費や引越し代などの固定費も４０年ごとに発生するか８０年ごとに発生するかで負担は大きく変わります。
あなたが今家を建ててもすぐに感じることが出来るのは耐久性のメリットではなく、快適さや空調費が僅かに安いメリットになります。
しかし、３０代に建てた家が40年経った時点で建て替えが必要になれば７０代で再び建て替えが必要になり、子供の代まで家を引き継ぐどころではなく、自分の余生を送る家のことを考えなければならなくなります。
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上の表のローン残高と資産額は次のように計算します。
ローン残高：耐用年数35年とした経過年数後の割合とローン借入額を掛け合わせます。
資産額： 建築工事費に耐用年数と経過年数で決る割合を掛け合わせます。
ローン返済額：金利３％、35年返済として年間借入額の0.0465倍を返済するものとします。
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耐用年数 |
5年後 |
10年後 |
15年後 |
20年後 |
25年後 |
30年後 |
35年後 |
40年後 |
45年後 |
50年後 |
ローン返済額 |
|
22年
|
0.826
|
0.625
|
0.391
|
0.120
|
|
|
|
|
|
|
|
|
35年
|
0.912
|
0.810
|
0.692
|
0.555
|
0.397
|
0.213
|
0.000
|
|
|
|
0.0465
|
|
47年
|
0.947
|
0.886
|
0.815
|
0.732
|
0.637
|
0.526
|
0.398
|
0.247
|
0.076
|
|
|
|
60年
|
0.967
|
0.930
|
0.886
|
0.835
|
0.776
|
0.708
|
0.629
|
0.537
|
0.431
|
0.384
|
|
|
80年
|
0.983
|
0.964
|
0.942
|
0.916
|
0.887
|
0.852
|
0.812
|
0.765
|
0.711
|
0.687
|
|
|
100年
|
0.991
|
0.981
|
0.969
|
0.956
|
0.940
|
0.922
|
0.900
|
0.875
|
0.847
|
0.835
|
|
|
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