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賃貸住宅の建設は利益を目的にした事業です。どんな事業でも始めるときには事業収支を検討しま
す。
しかし、賃貸住宅の建設の事業は建設会社・不動産業者などの作成した「節税」や「相続対策」な
ど「土地所有者の弱み」につけ込んだ事業計画書に基づいて奨められることが多く、あとで「事業収
支」を考えるとローン返済で銀行を潤し、建設費の支払で建設会社を潤すばかりで、事業主の利益の
少ないものが多いようです。
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バブル崩壊以降、相続税課税標準額の算定の基礎になる「路線価格」や土地取引価格の参考価格と
いわれる「公示価格」は低下が続き、バブル前の水準に近付いたところでようやく「下げ止まり」の
声が聴かれます。
それにしても、土地が資産の大半を占める資産家にとって土地の利用形態や負債の額によって相続
税額に数倍の差ができます。
固定資産税や都市計画税の額も駐車場や未利用地では固定資産税評価額が課税標準額になります
が、住宅用地では評価額の１／２、多くの賃貸住宅が該当する小規模住宅用地では評価額の１／４が
課税標準額になります。
「細かいことを考えなくても賃貸用建物を建てさえすれば得になる」と不動産業者や建設会社の提
案を鵜呑みにしたくなるのも無理はありません。
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相続税課税標準
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固定資産税課税標準
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備 考
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更地の場合
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土地評価額
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50,000,000円
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30,000,000円
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貸家建付け地の場合
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土地評価額
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41,000,000円
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12,500,000円
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借家建付け地評価82％
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建物評価額
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21,000,000円
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30,000,000円
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建設費50,000,000円
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負債
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-50,000,000円
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建物建築費に充当
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合計
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12,000,000円
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42,500,000円
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相続税率の最高税率は50％（相続税課税標準３億円以上）ですから、賃貸住宅を建てることで税額
を１／４以下に圧縮することができます。
だからといって、「どんな借家でも建てさえすればいい」と考えて良いのでしょうか？
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高度成長期からバブル崩壊まで、賃貸マンションは人口の都市集中、上昇する地価と建築工事費が
追い風となってどんな建物を建てても家賃が上がり、失敗することのない事業でした。
バブル崩壊以降人口の都市集中に翳りが見え始め、出生率の低下とあいまってこれまでのように入
居者を安定的に確保することも、更新のたびに家賃を値上げすることも難しくなっています。
新築のうちは入居者を確保できるとしても築後１０年を超えると入居率の低下・借入金の返済に困
るケースも出はじめています。
定期的な外周部の維持保全工事、入居者の入れ替えごとの内装改修も不可欠ですが、入居者の敷金
を改修費として使うことにも様々な制限が加えられています。
これから建てる賃貸マンションはよりよい品質の建物をリーズナブルな価格で供給できるかどうか
によって事業の成否が決まる時代になってきました。
外断熱賃貸マンションは室内の快適さ、躯体の耐久性の高さ、結露・カビなどによる室内改修が不
要なことなど数え上げればキリがないほど多くの特徴を持っています。
これらの特徴により居住者に快適で空調費の負担が少ない、所有者に修繕費や補修費の負担の少な
い良質な住宅ストックを増やすことができます。
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Ｔマンション−内部
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Ｔマンション -外部
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外断熱マンションと従来の内断熱マンションには次のような違いがあります。
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内断熱マンション
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外断熱マンション
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建設費
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従来どおりです。
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２割程度割高になります。
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家賃収入
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従来どおりです。
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２〜３割高い家賃設定が可能です。
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快適性
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外部の暑さ・寒さに室内環境が影響
されやすく不快です。
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室内の温度が安定していて快適で
す。
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省エネ性
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日平均気温が低くても最高気温が高
い場合には相当の冷房費が掛かりま
す。
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常に快適な気温に保つ場合、暖房費
は従来の１／３以下、日平均気温が
27℃以下なら冷房費はほとんど掛かり
ません。
外断熱マンションの空調は戸別に管
理しにくいので空調費を家賃とともに
徴収する方が公平で、家主の利益にも
なります。
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修繕費 (外部)
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躯体の寿命を縮めるクラックの発生
が避けられないため、定期的（約１０
年ごと）に全体に足場を掛けて点検・
補修する必要があります。
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躯体の熱伸縮と雨による風化がない
ので３０年程度はメンテナンスを必要
としません。部分的に傷みがある場
合、局部的に足場を掛けてその部分だ
けを補修できます。
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修繕費 (内部)
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結露やカビによる汚れが激しく、入
居者の入れ替えごとに相当部分の補
修・清掃が必要になります。
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結露やカビによる汚れがないので、
補修や清掃の必要性が大幅に少なくな
ります。
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耐久性・償却費
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税制上の耐用年数は４７年ですが、
およそ３０〜４０年で建替の必要があ
ります。
償却不足を生じるため解体時の償却
残が損金になります。
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税制上の耐用年数は４７年で内断熱
マンションと変わりません。
ヨーロッパで同様な工法で作られた
建物は１００年以上も使われ続けてい
ます。
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建物の資産性
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建築後２０年もすると建物の資産価
値は急激に少なくなります。
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建築後５０年経っても建物は新築の
内断熱マンション以上の耐用年数を残
しています。
日本にはまだそういう建物の実例が
ありませんが、残存価値に応じた市場
価値を評価されるでしょう。
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上の表に示した特徴は賃貸経営にどのように反映するでしょうか？
内断熱と外断熱の賃貸マンションの経営シュミレーションを行い、いくつかの特徴を纏めてみまし
た。
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1.
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内断熱マンションに比べて寿命が長い。
内断熱マンションはローン返済完了（35年）後から法廷償却期間（47年）までに寿命を迎え
ます。
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2.
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収入は２〜３割増加するが、支出はあまり変わらない。
建物建築費が高いので外断熱工法を採用すると元利償還金は高くなります。しかし躯体修繕
費がほとんど掛からないので支出総額の差はほとんどありません。
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3.
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内断熱マンションはローン返済時までの全収支差額を累計しても建築費の１／３の現金しか
手元に残りま
せん。法定耐用年数まで使えるとしても建築費総額とほぼ同額が残るに過ぎません。
内断熱マンションはローン返済完了（35年）後から法廷償却期間（47年）までに寿命を迎え
ます。
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4.
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外断熱マンションではローン返済完了時に建築工事費の約80％に相当する手元資金が残り、
法定耐用年数では建設費の 140％に相当する手元資金が残ります。
100年使用した場合には建設費の４倍以上の手元資金になります。
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最後に外断熱工法と内断熱工法でマンション経営期間中に建物と現金資産がどのように変化するか
を見ておいてください。
外断熱マンションはローン返済中も高付加価値な特性を生かし内断熱マンションより有利に現金資
産の蓄積ができますが、ローン返済後の耐用年数が長伊野で長期間に渡って資産蓄積ができます。
内断熱マンションではローン返済が終ると早晩建替え時期が来るので充分な資金蓄積はできませ
ん。
更に、外断熱マンションは資産価値が高く、蓄度数十年建ったあとも新築内断熱マンション以上の
耐用年数を残しています。建物を売却する場合でも有利に転売できるものと考えられます。
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外断熱賃貸マンション
